共壹册第壹册 昭通驰宏矿业有限公司拟增资扩股经 济行为所涉及的股东全部权益价值评 估项目 资产评估说明 中同华评报字（2016）第 946 号 北京中同华资产评估有限公司 China Alliance Appraisal Co.,Ltd. 报告日期：2016 年 11 月 29 日 地址：北京市东城区永定门西滨河路 8 号院中海地产广场西塔 3 层 邮编：100077 电话 传真 资产评估说明目录 资产评估说明目录 第一部分评估说明使用范围声明................................................................................................................ 1 第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................................................................ 2 第三部分评估对象与评估范围说明............................................................................................................ 3 第四部分资产核实情况总体说明................................................................................................................ 7 第五部分资产基础法评估技术说明.......................................................................................................... 11 第一流动资产评估技术说明...................................................................................................................... 11 第二非流动资产—房屋建筑物类评估技术说明 ...................................................................................... 12 第三非流动资产--设备类评估技术说明 ................................................................................................... 21 第四非流动资产--在建工程评估技术说明 ............................................................................................... 27 第五无形资产—其他无形资产评估技术说明.......................................................................................... 30 第六工程物资评估技术说明...................................................................................................................... 31 第七其他非流动资产评估技术说明.......................................................................................................... 32 第八流动负债评估技术说明...................................................................................................................... 33 第九非流动负债评估技术说明.................................................................................................................. 35 第六部分收益法评估技术说明.................................................................................................................. 37 第七部分评估结论及分析.......................................................................................................................... 38 附件一：关于进行资产评估有关事项的说明 .......................................................................................... 40 北京中同华资产评估有限公司 第一部分评估说明使用范围声明 第一部分评估说明使用范围声明 本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机 构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给 其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。 二〇一六年十一月二十九日 北京中同华资产评估有限公司 第1页 第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 （由委托方与被评估单位提供，原件见附件一） 北京中同华资产评估有限公司 第2页 第三部分评估对象与评估范围说明 第三部分评估对象与评估范围说明 一、评估对象与评估范围内容 本次资产评估对象为昭通驰宏股东全部权益，涉及的范围为昭通驰宏经瑞华会计 师事务所（特殊普通合伙）云南分所专项审计后的评估基准日2016年10月31日的资产 和负债，根据委托方委托要求，昭通驰宏矿业有限公司大关县悦乐白云岩矿采矿权 （C0135098）不纳入此次昭通驰宏矿业有限公司整体资产评估范围， 具体资产类型和审计后账面价值见下表： 评估基准日2016年10月31日的资产负债表 金额单位：人民币元 项目 2016 年 10 月 31 日 流动资产： 货币资金 3,113,186.64 其他应收款 159,977,854.22 其他流动资产 58,195.75 流动资产合计 163,149,236.61 非流动资产： 固定资产 30,632,606.20 在建工程 3,315,576.84 工程物资 1,168,366.00 其他非流动资产 94,000,000.00 非流动资产合计 129,116,549.04 资产总计 292,265,785.65 流动负债： 短期借款 55,000,000.00 应付账款 2,041,994.22 应付职工薪酬 406,663.06 应交税费 805,218.58 其他应付款 37,373,869.89 一年内到期的非流动负债 27,000,000.00 流动负债合计 122,627,745.75 非流动负债： 长期借款 48,000,000.00 非流动负债合计 48,000,000.00 负债合计 170,627,745.75 所有者权益合计 121,638,039.90 北京中同华资产评估有限公司 第3页 第三部分评估对象与评估范围说明 本次委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致，已 经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）云南分所审计确认，并出具了“瑞华云专审字 [2016]53090024 号”无保留意见专项审计报告。 二、实物资产分布情况及特点 昭通驰宏纳入本次评估的实物资产分布集中，均位于公司办公区和取水站，主要 包括房屋建筑物、设备、电子设备、在建工程、工程物资等，具体情况如下： （1）房屋建筑物：房屋建筑物为单身职工宿舍，建筑面积18118平方米，尚未办 理房屋产权证，主要原因是当初昭通驰宏与政府签定的土地合同为与投资项目配套取 得，因昭通驰宏的投资项目终止，政府没有给昭通驰宏办理土地使用权。昭通驰宏目 前拥有该房屋建筑物的使用权和收益权，资产正常使用中。房屋座落于昭通市。建成 时间2013年12月。上述房屋建筑物截止评估基准日能满足正常使用。 （2）电子设备：电子设备包括电脑、保险柜、打印机等，位于公司办公室。电子 设备购置于2009年至2015年间，截至评估基准日均能正常在用。 （3）在建工程：在建工程共6项，各项工程情况分别介绍如下： 取水站：土建工程已经完工，设备尚未安装，根据公司的决策，暂停中，工程位 于昭阳区白闸镇，该工程建设在租赁村民的土地上； 10KV德宏线万吨选厂施工用电线路； 厂区公路：为原拟建设10万吨选厂场地进场道路及场地平整工程； 昭通铅锌冶炼工程：为原拟建设10万吨选厂所发生的前期各种非实体性的费用； 上述跟选厂建设地块相关的在建工程，因选厂工程已停工，相应的土地使用权已 被政府收回，昭通驰宏已对该部分在建工程全额计提减值准备； 办公及科研基地临时围墙工程为原拟建办公、生活区工程投资，工程内容为临时 围墙、地界定桩等。 昭通科研办公区工程原拟建办公、生活区工程投资，主要为非实体的前期地质勘 探、三通一平、通讯线路改迁、广电线路改迁、建设工程设计费等费用，根据费用的 北京中同华资产评估有限公司 第4页 第三部分评估对象与评估范围说明 性质，已将后期不具有实际价值的建设工程设计费等计提减值准备。 （4）工程物资：为取水站设备及附属物资，因工程停工存放于公司仓库内，包装、 存放完好。 纳入本次评估范围内的固定资产所占用的土地存在如下情况需要说明： 根据当初政府与企业签订的土地出让合同，土地出让需与项目投资配套，以项目 投资为前提，因项目投资后续没有进行，土地使用权出让手续未办理。 根据政府与云南铝业股份有限公司签订的《投资合作协议》，昭通驰宏缴纳的土 地款项可以作为云南铝业股份有限公司取得土地时的款项抵扣。 三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 1、企业账面记录的大关县悦乐白云岩岩矿采矿权，原始入账价值 22,000,000.00 元，账面净值 0.00 元，面积约 9.2km2，核定（批准）生产规模 5 万吨/年，采矿许可 证号：C0135098，有效期限：3 年，自 2014 年 3 月至 2017 年 3 月。 企业提供说明和承诺：大关县悦乐白云岩岩矿采矿权系昭通驰宏矿业有限公司 2010 年 6 月通过矿权整合转让取得, 整合该矿权原因主要是看重该矿区存在的铅锌成矿特 点，但该区铅锌矿探矿成果不佳，截至评估基准日，铅锌储量尚未形成储量报告，同 时考虑到该宗矿权与增资扩股方云南铝业股份有限公司主营业务不符。根据委托方及 被评估单位的委托要求，该宗矿权不纳入此次昭通驰宏矿业有限公司整体资产评估范 围，今后由原股东对该宗矿权进行处置。承诺由此而产生的一切经济与法律责任均由 企业自行承担，与评估公司无关。 2、企业账面记录的冶金集团公司 NC 用友软件的使用费，原始入账价值 6,528.72 元，账面净值 0.00 元。 四、企业申报的表外资产的类型、数量 企业申报评估的账外资产共 53 项资产，包含办公桌椅、文件柜、饮水机、空调、 冰箱、餐具、餐桌等。为企业办公区食堂、招待所和办公室使用物品。纳入电子设备 明细科目进行评估。 五、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者 评估值） 北京中同华资产评估有限公司 第5页 第三部分评估对象与评估范围说明 本项目未引用其他机构出具的报告的结论。 北京中同华资产评估有限公司 第6页 第四部分资产核实情况总体说明 第四部分资产核实情况总体说明 一、资产核实人员组织、实施时间和过程 接受评估委托后，评估人员首先向被评估单位提供了评估明细表、填表说明、资 料清单等电子文档，要求被评估单位进行资产申报和资料准备；然后成立了以现场项 目负责人为主的核实小组，根据制定的现场核实计划，分房屋建（构）筑物、设备、 其他资产和负债等小组分别进行核查。评估组现场核实工作期间为 2016 年 11 月 14 日至 2016 年 11 月 18 日。核实过程分三个阶段进行，第一阶段对评估申报明细表进行 初步审核，了解委托评估资产的概况；第二阶段进行现场核实盘点工作，对申报表中 与实际不符项目经被评估单位确认后进行修正完善；第三阶段编写核实情况说明。现 将核实方法说明如下： （一） 流动资产核实情况 对企业的非实物性流动资产采用如下的方法进行了核实。 主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资 产进行了核实，并重点对现金进行盘点、对银行存款和往来款进行函证、对应收款项 进行账龄分析。其他流动资产核实了企业增值税纳税申报表，以确认账面记录的合法 性、真实性，是否符合相关税法相关规定。 对实物性流动资产采用如下的方法进行核实 评估人员在核对账、表一致的基础上，为确认存货所有权，抽查核实了有关的购 置、销售发票和会计凭证。存货盘点表对其进行了抽查，检查其是否存在冷背残次情 况。并查看了有关出库和入库单，了解存货保管及出入库内控制度等仓储情况。 （二） 房屋建筑物核实情况 根据被评估单位提供的建筑物评估项目及申报表所列项目的项数、面积、结构类 型、装饰及给排水、供电、照明、通风等设备配备情况，对建筑物进行了现场核实， 结合查阅相关图纸，对申报表与实物不符的部分进行纠正，除核对建筑物的数量及内 容是否与申报表情况一致外，主要查看了建筑物结构、装修设施、配套使用状况。在 核实过程中对主要建筑物的面积进行了核对。 （三） 设备核实情况 北京中同华资产评估有限公司 第7页 第四部分资产核实情况总体说明 根据被评估单位提供的评估明细表，对设备进行抽查核实，对于漏填和填报不实 的部分，要求企业财务、设备部门共同核对、填齐改正。现场勘查的内容主要包括： 现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致；了解设备的工作 条件、现有情况以及维护保养情况，并通过与企业管理人员和操作人员的广泛交流较 充分地了解设备的历史变更和运行状况；对重要设备，向设备管理人员了解该设备使 用中存在的问题，作为设备评估成新率的参考依据。 （四） 在建工程核实情况 对于在建工程，评估人员主要了解了在建工程的具体内容、开工日期、结算方式、 实际完工程度和工程量、实际支付款项等，并对形成的实物资产进行现场勘查。 对工程物资，根据评估申报表所列项目内容，了解工程物资存放和保管情况，收 集相关的购置合同、发票，并进行现场盘点核实。 （五） 无形资产-其他无形资产核实情况 评估人员首先查看了购买软件的发票和合同，阅读了合同中规定的有关内容、权 利期限，对软件取得的合法性、真实性、有效性进行核实；然后向财务人员和相关技 术人员了解软件的使用情况，确定其是否存在并判断尚可使用期限。 （六） 其他非流动资产核实情况 根据评估申报表所列项目内容，通过查阅相关合同、协议、付款凭证等资料，核 查账面余额的正确性。 （七） 负债核实情况 负债科目包括短期借款、应付账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、一 年内到期的非流动负债、长期借款等。清查中首先对大额负债进行函证，对未收到回 函的负债和其他未进行函证的负债实行替代程序，主要是核对各科目总账、明细账、 会计凭证是否一致，核实负债发生原因和负债的真实性及账面余额的正确性。 二、影响资产核实的事项及处理方法 在我们履行核实程序中，存在以下影响资产核实的情况： 1、申报评估的房屋建筑物为单身职工宿舍，建筑面积合计 18,118.00 平方米，没 有办理房屋产权证，根据文件规定被评估单位拥有该房屋的使用权和收益权，不具有 处置权，评估人员索取了工程建设的批准文件、工程预决算的产权替代证明，以核实 房屋的建设合法性、权属和建筑面积；因昭通驰宏原拟建设投资项目停工，地方政府 北京中同华资产评估有限公司 第8页 第四部分资产核实情况总体说明 未为企业办理相应的土地使用权，导致房屋尚未办理所有权证，根据昭通驰宏公司的 说明，本次评估采用成本法对房屋建筑物价值进行评估，未考虑土地使用权证和房屋 所有权证未办理对房屋价值的影响。 2、在建土建取水站工程为专项配套于原拟建的 10 万吨选厂的供水工程，已经建 设完成供水站土建工程，因 10 万吨选厂项目已经停工，该配套工程亦停工，购置的相 关取水站设备尚未安装，同时考虑项目建设用地为租赁的集体土地，昭通驰宏已对该 项目全额计提减值准备。本次评估对该土建工程形成的实物资产价值进行评估，为考 虑建设在租赁土地上的事项对资产价值的影响。昭通驰宏对评估机构承诺：本次评估 对应的经济行为实现后，因此而导致的纠纷，将由昭通驰宏承担相应的经济和法律责 任。本次评估未考虑上述事项对资产评估价值的影响。 3、企业账面记录的大关县悦乐白云岩岩矿采矿权，原始入账价值 22,000,000.00 元，账面净值 0.00 元，面积约 9.2km2，核定（批准）生产规模 5 万吨/年，采矿许可 证号：C0135098，有效期限：3 年，自 2014 年 3 月至 2017 年 3 月。 企业提供说明和承诺：大关县悦乐白云岩岩矿采矿权系昭通驰宏矿业有限公司 2010 年 6 月通过矿权整合转让取得, 整合该矿权原因主要是看重该矿区存在的铅锌成矿特 点，但该区铅锌矿探矿成果不佳，截至评估基准日，铅锌储量尚未形成储量报告，同 时考虑到该宗矿权与增资扩股方云南铝业股份有限公司主营业务不符。根据委托方及 被评估单位的委托要求，该宗矿权不纳入此次昭通驰宏矿业有限公司整体资产评估范 围，今后由原股东对该宗矿权进行处置。承诺由此而产生的一切经济与法律责任均由 企业自行承担，与评估公司无关。 4、其他非流动资产—土地预付款，账面金额 9400 万元，为昭通驰宏预付土地出 让价款。根据《昭通驰宏矿业有限公司 10 万 t/a 锌冶炼工程项目投资协议书》：土地出 让采取“条件式、捆绑挂牌、分类测算”的方式进行，因昭通驰宏原拟建设投资项目 停建，未达到项目投资协议书的条件，昭通市昭阳区人民政府未为昭通驰宏办理相应 的土地使用权证。本次评估该土地预付款按审定后账面金额确认评估价值，未考虑可 能存在的权益对评估价值的影响。 除上述事项外，评估人员未发现影响资产核实的事项。 三、核实结论 核实情况表明： 北京中同华资产评估有限公司 第9页 第四部分资产核实情况总体说明 1、纳入本次评估范围内的固定资产所占用的土地使用权存在如下情况： 根据《昭通驰宏矿业有限公司 10 万 t/a 锌冶炼工程项目投资协议书》,土地出让采 取“条件式、捆绑挂牌、分类测算”的方式进行，因昭通驰宏原拟建设投资项目停建， 未达到项目投资协议书的条件，昭通市昭阳区人民政府未为昭通驰宏办理相应的土地 使用权证。 2、纳入评估范围内的房屋建筑物存在权属瑕疵情况：申报评估的房屋建筑物为单 身职工宿舍，建筑面积合计 18,118.00 平方米，没有办理房屋产权证。 3、通过清查核实，本次评估范围内资产无评估价值入账的情况。 除上述事项外，纳入评估范围内的其他资产及负债账账、账表、账实相符，形成 的实物资产均可正常使用，且产权清晰，未发现产权纠纷问题。 北京中同华资产评估有限公司 第 10 页 第五部分资产基础法评估技术说明 第五部分资产基础法评估技术说明 昭通驰宏纳入本次评估范围经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)云南分所专项审 计后的评估基准日 2016 年 10 月 31 日的资产和负债，根据委托方委托要求，昭通驰宏 矿业有限公司大关县悦乐白云岩矿采矿权（C0135098）不纳入此次 昭通驰宏矿业有限公司整体资产评估范围，资产总额为 292,265,785.65 元，负债总额 为 170,627,745.75 元。依据昭通驰宏提供的资产评估申报明细表和核实的结果，采用 资产基础法确定的各类资产和负债的评估过程如下： 第一流动资产评估技术说明 一、 货币资金的评估 （一）评估范围 货币资金为银行存款，账面价值 3,113,186.64 元，共 3 个人民币账户。 （二）评估程序及方法 评估人员查阅了银行日记账、银行对账单、银行存款余额调节表，并对开户银行 进行了函证，检查是否存在重大的长期未达账项和影响净资产的事项。以核实无误的 账面值作为评估值。 （三）评估结果 货币资金的评估价值为 3,113,186.64 元，评估无增减值。 二、 其他应收款的评估 （一）评估范围 其他应收款共 10 项，主要为长期投资转挂往来、民工工资保障金、土地出租费、 房屋出租费、借款及代垫职工薪酬等，账面余额 161,392,577.78 元，已计提坏账准备 1,414,723.56 元，账面净值 159,977,854.22 元。 （二）评估程序及方法 首先对各项其他应收款进行逐笔核对，查看其是否账表相符。对账面余额较大的 应收款项进行函证，核实账面余额的准确性；抽查相关业务合同，核实业务的真实性。 其次，判断分析应收款项的可收回性确定评估值。对于期后已收回和有充分理由 北京中同华资产评估有限公司 第 11 页 第五部分资产基础法评估技术说明 相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；对于单项认定不能收回的款项，全额预 计风险损失额。单项认定明细详见下表： 单位名称 账面余额 预计风险损失额 预计比例（%） 巧家驰宏矿业有限公司 15,255,909.47 1,248,200.86 8.18 大关驰宏矿业有限公司 2,035,293.56 166,522.70 8.18 合计 17,291,203.03 1,414,723.56 以上款项是被评估单位对上述两家关联公司在 2015 至 2016-10-31 年期间借款及 代垫职工薪酬等。 坏账准备按零确定评估值。 委估其他应收款共 10 笔，其中账龄 1 年以内的共 7 笔，账面余额 144,021,374.75 元，占余额合计的 89.24%；1-2 年以上共 2 笔，账面余额 17,291,203.03 元，占余额合 计的 10.71%；4-5 年以上共 1 笔，账面余额 80,000.00 元，占余额合计的 0.05%。内部 往来、借款的往来，收回的可能性较大，按经核实的账面余额确定评估值。 （三）评估结果 其他应收款的评估价值为 160,402,601.76 元，评估无增减值。 三、 其他流动资产的评估 （一）评估范围 其他流动资产为预缴税金，账面价值 58,195.75 元。 （二）评估程序及方法 评估人员调查核实了企业增值税纳税申报表，以确认账面记录的合法性、真实性， 经核实账面价值无误，符合相关税法相关规定。以经核实无误的账面值作为评估值。 （三）评估结果 其他流动资产的评估价值为 58,195.75 元，评估无增减值。 第二非流动资产—房屋建筑物类评估技术说明 一、 评估范围 纳入本次评估范围的房屋建构筑物资产为昭通驰宏申报评估的房屋建筑物；根据 昭通驰宏提供的房屋建筑物评估申报明细表，房屋建筑物于评估基准日之具体类型和 账面值如下表所示： 金额单位：元 北京中同华资产评估有限公司 第 12 页 第五部分资产基础法评估技术说明 序号 项目 数量（项） 账面原值 账面净值 1 房屋建筑物 1 33,537,083.40 30,199,236.58 二、产权状况 本次纳入评估范围的房屋建筑物政企合建，建筑面积共计 18,118.00 平方米。截至 评估基准日该房屋没有办理房屋产权证，根据文件规定被评估单位拥有该房屋的使用 权和收益权，不具有处置权。 纳入本次评估范围内的固定资产所占用的土地使用权存在如下情况需要说明： 根据《昭通驰宏矿业有限公司 10 万 t/a 锌冶炼工程项目投资协议书》,土地出让采 取“条件式、捆绑挂牌、分类测算”的方式进行，因昭通驰宏原拟建设投资项目停建， 未达到项目投资协议书的条件，昭通市昭阳区人民政府未为昭通驰宏办理相应的土地 使用权证。 三、建构筑物概况 评估对象：委估对象为单身职工宿舍，于 2013 年 12 月建成投入使用，为框架结 构，建筑面积 18,118.00 平方米。现场勘查情况如下： 单身职工宿舍位于昭通市昭阳区太平办事处桃园社区，该房屋由北京首都工程技 术有限公司设计，主体工程由江西省发达建筑集团有限公司施工。主体工程由东西两 栋 6 层框架结构的住宅及相连的 2 层附楼组成，外围配套道路、绿化及污水处理站等 相关附属配套设施。基础采用钢筋混凝土独立基础，现浇混凝土柱、梁、板，填充墙 采用 MU10 加气混凝土砌块，Mb5 混合砂浆砌筑，墙厚 240mm，主楼高 21.25 米；装 饰主要为：招待所铺强化木地板，其余为陶瓷地砖；招待所卫生间石膏板吊顶，其余 为铝扣板吊顶；顶棚抹灰刮腻子粉；招待所采用木门，其余为防盗门，铝合金窗；主 楼外墙刷防水涂料，附楼外挂石材；内墙腻子粉乳胶漆；屋面采用 SBS 改性沥青防水 卷材防水。水卫、电照、通风、消防、通讯等配套设施齐全。 抗震设防：抗震设防烈度为 7 度。耐火等级为二级。防水等级二级。 经评估人员现场勘查，被评估房屋建筑物结构部分未发现有明显裂缝、露筋、构 件变形、基础不均匀沉降等现象；装修装饰无剥落、裂隙、掉色，门窗开关灵活，五 金配件齐全，目前使用状态正常。 四、评估程序及方法 （一）核对申报资料 北京中同华资产评估有限公司 第 13 页 第五部分资产基础法评估技术说明 根据被评估单位提供的房屋建筑物评估申报明细表，通过查阅固定资产财务账以 及固定资产卡片等资料，对账面原值、账面净值、建筑结构、竣工使用年限、建筑面 积等资料进行核对分析。 （二）现场勘查 在被评估单位工程技术人员及相关固定资产管理人员的配合下，对房屋建筑物的 位置、结构形式、建筑面积、内外装修、使用情况、维护情况、完好状况进行现场勘 查，并填写现场勘查记录表，对与申报资料有差异的予以调整，做到账实相符。 （三）资料搜集 收集当地相关部门编制的建筑工程预算定额、取费标准和调整文件、工程造价指 数、建筑工程技术经济分析资料；根据房地产一体原则，弄清房屋建筑物所依托的土 地所有权状况，为房屋建筑物的重置成本的计算提供依据。 （四）确定评估方法，进行评定估算 根据本次评估的特定目的及被评估建筑物类资产的特点，采用重置成本法确定建 筑物资产的评估价值。 重置成本法的基本计算公式为： 评估值＝重置成本×成新率 重置成本=含税建安工程造价/1.11+（含税前期费用-管理费）/1.06+管理费+资金 成本 五、评估参数的确定 （一）重置成本的确定 重置成本=含税建安工程造价/1.11+（含税前期费用-管理费）/1.06+管理费+资金 成本 1．建安工程造价：评估人员根据被评估房屋建筑物的具体特点和所取得的 相关资料，采用预决算调整法确定建安工程费。 预决算调整法：选择具有代表性的典型建筑物，以其竣工决算中的工程量为基础， 依照当地建筑管理部门发布的建筑工程造价计算程序、预算定额和费用定额，按评估 基准日的人工、材料价格和取费标准，调整计算出被评估建筑物的建安工程费。主要 计算公式为： 建安工程造价=土建工程造价+装修工程造价+安装工程造价 北京中同华资产评估有限公司 第 14 页 第五部分资产基础法评估技术说明 2．前期及其他费用：根据云南省规定收取的建设工程相关费用确定工程建 设其他费用，主要包括勘察设计费、工程监理费、建设单位管理费等，以固定投 资总额分别计算，详见下表。 前期及其他费用 序号 项目名称 计费基础 费率% 法规依据 1 可行性研究费 建安工程造价 0.82% 计价格[1999]1283 号 2 环境影响咨询费 建安工程造价 0.10% 计价格[2002]125 号 3 建设单位管理费 建安工程造价 1.81% 财建[2002]394 号 国家计委建设部计价格 4 勘察、设计费 建安工程造价 3.84% [2002]10 号 5 施工图设计审查费 建安工程造价 0.33% 云发改价格〔2008〕1176 号 6 招标代理服务费 建安工程造价 0.43% 计价格[2002]1980 号 预算（标底）及决算编审 7 建安工程造价 0.27% 发改价格[2011]534 号 费 8 工程监理费 建安工程造价 1.46% 发改价格 [2007]670 号 9 合计 9.06% 3．资金成本 资金成本为委估建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本，本金和计息期按照 正常施工建设情况下需占用资金的数额及相应的时间计算，利息率选择评估基准日仍 在执行的与正常工期同期的基本建设贷款利率，正常工期取 1.5 年，贷款利率采用基 准日中国人民银行一至五（含五年）年期贷款利率 4.75%。评估时，假设资金均匀投 入，计息期取正常工期的一半。 资金成本=（含税建安工程造价+含税其他费用）×年利率×1/2×建设工期 （二）成新率的确定 成新率的确定采用年限法和观察法以不同权重加权计算，其中:年限法权重取 40%, 观察法权重取 60%。即： 成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60% 1．观察法成新率 评估人员实地勘查委估建筑物的使用状况，调查、了解建筑物的使用维护情况， 对其主要结构部分、装修部分、设施部分进行现场勘查，结合建筑物完损等级及不同 结构部分相应的权重系数确定成新率。 观察法成新率=结构部分合计得分×权重+装修部分合计得分×权重+设备部分得分 ×权重 北京中同华资产评估有限公司 第 15 页 第五部分资产基础法评估技术说明 2．年限法成新率 依据委估建筑物的经济耐用年限、已使用年限和尚可使用年限计算确定房屋建筑 物的成新率。计算公式为： 年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100% 六、评估结果及分析 房屋建筑物资产评估结果汇总表 金额单位：元 账面价值 评评估值 增减值 增值率% 科目名称 原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物 33,537,083.40 30,199,236.58 38,906,700.00 37,350,432.00 5,369,616.60 7,151,195.42 16.01 23.68 房屋建筑物评估增值 7,151,195.42 元，增值率 23.68%，评估增值的原因：1.因评 估基准日人工费均较原建设期有一定幅度上涨；2.企业记录的账面值未包含政府补助 部分，评估人员评估时按完整的建安造价进行重置计算；3.评估人员根据委估建筑物 实际使用情况确定的成新折扣额，低于财务核算的建筑物累计折旧，综合以上原因评 估形成增值。 七、评估案例 案例一：单身职工宿舍（评估明细表 4-6-1-1 第 1 项） （一）建筑物概况 委估对象为单身职工宿舍，于 2013 年 12 月建成投入使用，为框架结构，建筑面 积 18,118.00 平方米，位于昭通市昭阳区太平办事处桃园社区，该房屋由北京首都工程 技术有限公司设计，主体工程由江西省发达建筑集团有限公司施工。主体工程由东西 两栋 6 层框架结构的住宅及相连的 2 层附楼组成，外围配套道路、绿化及污水处理站 等相关附属配套设施。基础采用钢筋混凝土独立基础，现浇混凝土柱、梁、板，填充 墙采用 MU10 加气混凝土砌块，Mb5 混合砂浆砌筑，墙厚 240mm，主楼高 21.25 米； 装饰主要为：招待所铺强化木地板，其余为陶瓷地砖；招待所卫生间石膏板吊顶，其 余为铝扣板吊顶；顶棚抹灰刮腻子粉；招待所采用木门，其余为防盗门，铝合金窗； 主楼外墙刷防水涂料，附楼外挂石材；内墙腻子粉乳胶漆；屋面采用 SBS 改性沥青防 水卷材防水。水卫、电照、通风、消防、通讯等配套设施齐全，使用状况良好。 （二）重置价值的计算 重置成本=含税建安工程造价/1.11+（含税前期费用-管理费）/1.06+管理费+资金 北京中同华资产评估有限公司 第 16 页 第五部分资产基础法评估技术说明 成本 1.建安工程造价 根据 2013 年《云南省房屋建筑与装饰工程消耗量定额》（DBJ53/T-61-2013）、《云 南省通用安装工程消耗量定额》（DBJ53/T-63-2013）、《云南省机械仪器仪表台班费用 定额》（DBJ53/T-58-2013）和《关于建筑业营业税改征增值税后调整云南省建设工程 造价计价依据的实施意见》（云建标[2016]207 号）；同时考虑《关于调整云南省 2013 版建设工程造价计价依据中定额人工费的通知》（云建标[2016]208 号）、《云南省建设 工程材料及设备价格信息》（2016 年 9 月）等反映的评估基准日人、材、机等价格调 整，采用结算调整法，建安工程造价为 37,911,493.54 元（含税，详见建筑安装工程造 价计算表）。 2.前期费用及其他费用 前期费用及其他费用合计为 9.06%，（详见上文前期费用及其他费用取费表）： 前期费用及其他费用=建安工程造价×9.06% =37,911,493.54×9.06% =3,434,781.32（元，含税） 其中管理费 686,198.03 元。 3.资金成本 该房屋建筑物的正常建设工期为 1.5 年，一至五年期的年贷款基准利率为 4.75%， 假设资金均匀投入。 资金成本=（含税建安工程造价+含税前期费用及其他费用）×贷款利率×1.5×1/2 =（37,911,493.54+3,434,781.32）×4.75%×1.5×1/2 =1,472,961.04（元） 4.重置价值的确定 重置成本=含税建安工程造价/1.11+（含税前期费用-管理费）/1.06+管理费+资金 成本 =37,911,493.54/1.11+（3,434,781.32-686,198.03）/1.06+686,198.03+1,472,961.04 =38,906,700.00（元，取整） （三）综合成新率的确定 1.使用年限法 北京中同华资产评估有限公司 第 17 页 第五部分资产基础法评估技术说明 以房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济使用寿命年限的比率作为其年限法成新 率，用公式表示即为： 年限法确定的成新率=建筑物尚可使用年限/(建筑物已使用年限+尚可使用年限)× 100% 该单身职工宿舍为框架结构，相关评估规范规定，框架结构的非生产用房的经济 寿命年限为 60 年。至此次评估基准日被评估房屋已使用 2.84 年，尚可使用年限 57.16 年。该房屋所在的土地尚未取得土地使用权证，故按房屋的使用年限计算成新率。： 年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% =57.16/（2.84+57.16）×100% =95%（取整） 2.打分法 对被评估房屋进行现场勘查后，依据房屋现场勘查评分标准，分别对被评估房屋 的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数计算出该房屋的现场勘查成新 率，详见下表。 房屋建筑物现场记录及分数评定表 部 位 评 分 部位 具体情况 标准分 评定分 得分 权重 取值 基础 有足够承载力，无不均匀沉降 20 19 承重构件 坚固稳定 30 29 非承重墙 没有裂缝，基本完好 20 20 结构 屋面 无渗漏。防水层、隔热层、保温 15 14 96 0.5 48 部分 层完好，排水畅通 楼地面 整体面层基本完好 15 14 G 部分得分 100 96 门窗 开关灵活，玻璃五金完好 25 24 外装饰 外墙面平整无剥落 25 24 装修 内装饰 无空鼓、裂缝、风化 30 29 96 0.4 38.4 部分 顶棚 完好 20 19 S 部分得分 100 96 水卫 上、下水管道畅通无阻 50 48 设备 电照 电器设备、线 部分 整牢固，绝缘良好 B 部分得分 100 96 打分法成新率（%）=96×0.5＋96×0.4+96×0.1＝96 96 3.综合成新率 打分法得出的成新率基于评估人员对被评估房屋实际状况的勘查、评定，但却不 能充分反映不可见部位因材料劣化、疲劳对相关房屋成新水平的影响；年限法得出的 成新率则基于被评估房屋实际使用年限及评估人员所判断的相关房屋尚可使用年限， 而尚可使用年限则是评估人员依据被评估房屋结构、用途、使用环境及评估规范所规 北京中同华资产评估有限公司 第 18 页 第五部分资产基础法评估技术说明 定的对应经济寿命年限，结合被评估房屋的维护保养状况加以判定的。 两种判断结果均有其合理性。按使用年限法和打分法分别 40%和 60%的权重比例 计算被评估房屋的综合成新率： 综合成新率=95%×40%+96%×60% =96%（取整） （四）评估价值的确定 评估价值=重置价值×成新率 =38,906,700.00×96% =37,350,432.00（元） 建筑安转工程造价计算表 序号 费用名称 取费说明 费率(%) 费用金额（元） 一 建筑装饰工程 1 直接工程费 人工费+材料费+设备费+机械费 15,001,886.04 1.1 人工费 预算书定额人工费 3,199,216.34 1.2 材料费 （计价材料费+未计价材料费）*0.912 11,367,762.91 1.3 设备费 不含税设备费 - 1.4 机械费 预算书定额机械费 434,906.79 2 措施项目 单价措施项目+总价措施项目费 698,545.92 2.1 单价措施项目 单价措施项目合计 - 2.1.1 人工费 单价措施定额人工费 - 单价措施项目计价材料费+单价措施项目未计价材 2.1.2 材料费 - 料费+单价措施项目设备费 2.1.3 机械费 单价措施定额机械费 - 2.2 总价措施项目费 总价措施项目合计 21.6 698,545.92 2.3 特殊地区措施费 特殊地区措施费合计 3 其他项目 其他项目合计 - 4 管理费 建筑装饰工程+独立土石方工程 1,067,222.93 (预算书建筑定额人工费+单价措施建筑定额人工 费+其他项目定额人工费-单价措施建筑大机定额 4.1 建筑装饰工程 人工费)+(预算书建筑定额机械费+单价措施建筑 33 1,067,222.93 定额机械费+其他项目定额机械费-单价措施建筑 大机定额机械费)*8% (预算书独立土石方定额人工费+单价措施独立土 石方定额人工费-单价措施独立土石方大机定额人 4.2 独立土石方工程 工费)+(预算书独立土石方定额机械费+单价措施 25 - 独立土石方定额机械费-单价措施独立土石方大机 定额机械费)*8% 5 利润 建筑装饰工程+独立土石方工程 646,801.78 (预算书建筑定额人工费+单价措施建筑定额人工 费+其他项目定额人工费-单价措施建筑大机定额 5.1 建筑装饰工程 人工费)+(预算书建筑定额机械费+单价措施建筑 20 646,801.78 定额机械费+其他项目定额机械费-单价措施建筑 大机定额机械费)*8% 北京中同华资产评估有限公司 第 19 页 第五部分资产基础法评估技术说明 建筑安转工程造价计算表 序号 费用名称 取费说明 费率(%) 费用金额（元） (预算书独立土石方定额人工费+单价措施独立土 石方定额人工费-单价措施独立土石方大机定额人 5.2 独立土石方工程 工费)+(预算书独立土石方定额机械费+单价措施 15 - 独立土石方定额机械费-单价措施独立土石方大机 定额机械费)*8% 社会保险费、住房公积金、残疾人保证金+危险作 6 规费 863,788.41 业意外伤害险+工程排污费 社会保险费、住房 预算书建筑定额人工费+单价措施建筑定额人工费 6.1 公积金、残疾人保 26 831,796.25 +其他项目定额人工费 证金 危险作业意外伤害 预算书建筑定额人工费+单价措施建筑定额人工费 6.2 1 31,992.16 险 +其他项目定额人工费 6.3 工程排污费 - 7 不计税工程设备费 - 8 人工费调整 定额人工费*调整幅度 15 479,882.45 直接工程费+措施项目+其他项目+管理费+利润+ 9 税金 11.36 2,130,923.29 规费-不计税工程设备费+人工费调整 直接工程费+措施项目+其他项目+管理费+利润+ 10 建安工程造价 20,889,050.82 规费+人工费调整+税金 11 设备购置费 - 12 建筑工程总造价 建安工程造价+设备购置费 20,889,050.82 二 安装工程 1 直接工程费 人工费+材料费+设备费+机械费 13,347,138.30 1.1 人工费 预算书定额人工费 2,165,585.48 1.2 材料费 （计价材料费+未计价材料费）*0.912 11,100,536.98 1.3 设备费 不含税设备费 - 1.4 机械费 预算书定额机械费 81,015.85 2 措施项目 单价措施项目+总价措施项目费 377,653.68 2.1 单价措施项目 单价措施项目合计 - 2.1.1 人工费 单价措施定额人工费 - 单价措施项目计价材料费+单价措施项目未计价材 2.1.2 材料费 - 料费+单价措施项目设备费 2.1.3 机械费 单价措施定额机械费 - 2.2 总价措施项目费 总价措施项目合计 16.81 377,653.68 2.3 特殊地区措施费 特殊地区（海拔 3000-3500 米）措施费合计 0.00 3 其他项目 其他项目合计 - (预算书建筑定额人工费+单价措施建筑定额人工 费+其他项目定额人工费-单价措施建筑大机定额 4 管理费 人工费)+(预算书建筑定额机械费+单价措施建筑 30 651,620.02 定额机械费+其他项目定额机械费-单价措施建筑 大机定额机械费)*8% (预算书建筑定额人工费+单价措施建筑定额人工 费+其他项目定额人工费-单价措施建筑大机定额 5 利润 人工费)+(预算书建筑定额机械费+单价措施建筑 20 434,413.35 定额机械费+其他项目定额机械费-单价措施建筑 大机定额机械费)*8% 社会保险费、住房公积金、残疾人保证金+危险作 6 规费 584,708.08 业意外伤害险+工程排污费 北京中同华资产评估有限公司 第 20 页 第五部分资产基础法评估技术说明 建筑安转工程造价计算表 序号 费用名称 取费说明 费率(%) 费用金额（元） 社会保险费、住房 预算书建筑定额人工费+单价措施建筑定额人工费 6.1 公积金、残疾人保 26 563,052.22 +其他项目定额人工费 证金 危险作业意外伤害 预算书建筑定额人工费+单价措施建筑定额人工费 6.2 1 21655.85475 险 +其他项目定额人工费 6.3 工程排污费 - 7 不计税工程设备费 - 8 人工费调整 定额人工费*调整幅度 15 324,837.82 直接工程费+措施项目+其他项目+管理费+利润+ 9 税金 11.36 1,736,484.82 规费-不计税工程设备费+人工费调整 直接工程费+措施项目+其他项目+管理费+利润+ 10 建安工程造价 17,022,442.72 规费+税金+人工费调整 11 设备购置费 - 12 安装工程总造价 建安工程造价+设备购置费 17,022,442.72 三 建安工程总造价 建筑装饰工程总造价+安装工程总造价 37,911,493.54 第三非流动资产--设备类评估技术说明 一、 评估范围 纳入本次评估范围的设备类资产包括机器设备、电子设备。根据昭通驰宏提供的 固定资产—机器设备、电子设备评估申报明细表，该类资产于评估基准日之具体类型 和账面值如下表所示： 金额单位：人民币元 序号 项目 数量（项） 账面原值 账面净值 合计 92 966,169.00 433,369.62 1 机器设备 1 500,000.00 262,494.42 3 电子设备 91 466,169.00 170,875.20 二、 设备概况 昭通驰宏纳入评估范围的设备类资产共 92 项，其中：机器设备 1 项，电子设备 38 项。（1）机器设备为电力变压器，构建于 2013 年 12 月，经现场勘查该设备运行正 常。（2）电子设备包括电脑、保险柜、打印机等，位于公司办公室。电子设备购置于 2009 年至 2015 年间，截至评估基准日均能正常在用。 三、 评估程序及方法 1. 根据设备的评估范围，首先确定评估方案、评估标准与测算方法。 北京中同华资产评估有限公司 第 21 页 第五部分资产基础法评估技术说明 2. 作好评估前的准备工作，保证评估工作正常有序地进行，包括：审查企业填报 的评估申报明细表，对遗漏的内容补充填报；对委估设备进行数量、价值量等的分类 统计，确定主要设备标准，区分重点与一般设备，保证工作质量与效率；收集重点设 备的购置合同和发票。 3. 在委托方有关人员的配合下，对委估设备进行现场勘查。现场核实设备的规格、 型号、制造厂家、出厂与启用日期等，勘查设备的工作环境、利用率、运行状况与维 护保养及大修理情况。 4. 在现场勘查的基础上，对委估设备的技术性能和完好状况进行判断，对重点设 备的组成和保养状况进行全面的检查和分析，以确定设备的成新率。 5. 对重点设备分别填写现场勘查表。 6. 按照评估基准日市场的价格标准，逐台确定委估设备重置成本。 7. 在确定设备重置成本基础上，计算设备评估值。 根据本次评估的特定目的及被评估设备的特点，确定主要以重置成本法计算确定 设备的评评估值。 机器设备评估的重置成本法是通过估算全新机器设备的更新重置成本，在确定综 合成新率的基础上，确定机器设备评估价值的方法。本次评估采用的基本计算公式为： 评估价值=重置成本×成新率 四、 评估参数的确定 1．重置成本的确定 昭通驰宏为增值税小规模纳税人，设备进项税可以抵扣。 （1）国产设备 对于仍在现行市场流通的设备，直接按现行市场价确定设备的购置价格；对于已 经淘汰、厂家不再生产、市场已不再流通的设备，则采用类似设备与委估设备比较， 综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定购置价格。确定 设备的购置价格后，根据设备的具体情况考虑相关的运杂费、安装调试费、设备基础 费、其他必要合理的费用和资金成本，以确定设备的重置成本。 国产设备重置全价的计算公式如下： 重置全价=含税设备购置价/1.03+含税运杂费/1.07+（含税设备基础费+含税安装 费）/1.11+（含税其他费用-管理费）/1.06+管理费+资金成本 北京中同华资产评估有限公司 第 22 页 第五部分资产基础法评估技术说明 运杂费根据设备生产厂家或供货商运输设备至被评估单位的费用，根据查阅企业 设备购置合同和询价情况，如包含在设备报价中，则运费不计取该费用。否则，根据 设备实际运输距离参照一定的费率计算。 设备基础费根据企业资产入账情况，室内设备基础费均计入相应的建构筑物中， 室外设备基础费参照一定的费率计算。 安装调试费参照评估常用数据手册按设备类别分别选取相应安装费费率计算。 对安装周期较长的设备，前期及其他费用由工艺系统设计费、项目前期环评费、 联合试运转费、工程监理费、建设单位管理费构成，费率如下： 序号 名称 费率 计算基数 计算公式 备注 1 环境影响咨询费 0.10% 重置全价 计算基数*费率 计价格[2002]125 号 2 建设单位管理费 1.81% 重置全价 计算基数*费率 财建[2002]394 号 3 勘察设计费 3.84% 重置全价 计算基数*费率 国家计委建设部计价格[2002]10 号 4 招标代理服务费 0.43% 重置全价 计算基数*费率 计价格[2002]1980 号 5 工程监理费 1.46% 安装费 计算基数*费率 发改价格 [2007]670 号 合计 7.87% 资金成本为委估需安装设备正常建设工期内占用资金的筹资成本，本金和计息期 按照正常施工建设情况下需占用资金的数额及相应的时间计算，利息率选择评估基准 日仍在执行的与正常工期同期的基本建设贷款利率，本次采用基准日中国人民银行 1 年期（含 1 年）贷款利率 4.35%。评估时，假设资金均匀投入，计息期取正常工期的 一半。 （2）办公电子设备以及不需安装的低值机器设备 重置成本＝购买价/1.03 2、成新率的确定 （1）大型设备 通过对设备的现场勘查，结合使用年限法综合确定。观察法确定成新率权重为 60%, 使用年限法确定成新率权重为 40%。 成新率=观察法成新率×60%+年限法成新率×40% （2）普通设备、电子设备 对价值较小的普通设备，以使用年限法为主确定设备的成新率。对更新换代速度 快、价格变化快、功能性贬值较大的电子设备，成新率根据设备的经济使用年限及产 品的技术更新速度等因素综合确定。 北京中同华资产评估有限公司 第 23 页 第五部分资产基础法评估技术说明 成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100% 五、 评估结果及分析 本次委估的设备类资产的评估结果详见下表，详细内容见《固定资产-机器设备评 估明细表》、《固定资产-电子设备评估明细表》。 固定资产-设备类资产评估结果汇总表 金额单位：人民币元 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 科目名称 原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值 设备类合计 966,169.00 433,369.62 697,100.00 439,037.00 -269,069.00 5,667.38 -27.85 1.31 机器设备 500,000.00 262,494.42 356,300.00 299,292.00 -143,700.00 36,797.58 -28.74 14.02 电子设备 466,169.00 170,875.20 340,800.00 139,745.00 -125,369.00 -31,130.20 -26.89 -18.22 本次设备类资产评估增减变动的主要原因： 1.机器设备增值14.02%，增值的主要原因是：评估采用的经济寿命年限比企业采 用的折旧年限长，导致评估增值； 2.电子设备减值18.22%，减值的主要原因是电子设备更新换代快，购置价下降， 而且评估采用的经济年限低于企业会计折旧年限。 六、 评估案例 案例一：630KVA 变压器（表 4-6-2-1，第 1 项） 1.设备概况 设备名称：630KVA 变压器 生产厂家：通海变压器厂 启用日期：2013-12-31 账面原值：500,000.00 元 账面净值：262,494.42 元 设备数量： 2台 设备具体性能参数如下表。 型号 SGS11-Z-630/10 额定容量 630KVA 额定电压 高压 10000V，低压 400V 北京中同华资产评估有限公司 第 24 页 第五部分资产基础法评估技术说明 额定电流 高压 36.37A，低压 909.30A 相数 3相 2.重置成本的确定 变压器参数详见上表，该设备于 2013 年 12 月投入使用，经查询购置合同并向该 设备的生产厂家咨询，成套设备现行价格为 150,000.00 元/台，两台合价 300,000.00 元 不含税价为 291,262.14 元。 （1）设备运杂费 该变压器为通海变压器厂生产，该类设备运杂费取 5%。 安装调试费=设备购置价×运杂费率 =15,000.00 元 （2）设备基础费 该变压器安装在室外，有独立的基础，根据施工情况设备基础费取 3%。 安装调试费=设备购置价×基础费率 =9,000.00 元 （3）安装调试费 该设备现场安装调试，费率取设备购置价格的 20%。 安装调试费=设备购置价×安装调试费率 =60,000.00 元 （4）工程项目其他费用 主要包括环境影响咨询费、招标代理服务费、建设单位管理费、勘察设计费、工 程监理费等。 序号 项目名称 取费基数 费率 结果（元） 法规依据 1 工艺系统设计费 设备 3.84% 11,520.00 计价格[2002]10 号 2 项目前期环评费 设备 0.33% 990.00 计价格[2002]125 号 3 招标代理服务费 设备 0.43% 1,290.00 计价格[2002]1980 号 4 工程监理费 安装 1.46% 876.00 发改价格[2007]670 号 5 建设单位管理费 设备 1.81% 5,430.00 财建[2002]394 号 合计 7.87% 20,106.00 （5）资金成本 根据建设工程的的设计建设期和实际情况，工期取 0.5 年，资金均匀投入，利率 北京中同华资产评估有限公司 第 25 页 第五部分资产基础法评估技术说明 取 4.35%。 资金成本=（设备购置价+基础费+安装调试费+工程项目其他费用）×费率×工期/2 =4,394.65 元 （6）重置成本的确定 重置成本=含税设备购置价/1.03+含税运杂费/1.07+（含税基础费+含税安装调试 费）/1.11+（含税工程项目其他费用-管理费）/1.06+管理费+资金成本 =387,600.00 元（取整） 3.成新率的确定 通过观察法并结合使用年限法综合确定设备的成新率。观察法成新率的权重为 60%，使用年限法成新率的权重为 40%。 （1）使用年限法成新率的确定 该两套设备自 2013 年 12 月启用后，设备的运行状况正常，日常维护正常。属于 正常使用设备。该设备经济使用年限为 18 年，已使用 2.84 年，尚可使用 15.16 年。 年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% =84%（取整） （2）观察法成新率的确定 序 号 设备部分（或参数） 技术状态描述 标准分 评估分 1 铁芯 工作状态正常 30 25 2 线 变压器油 冷却效果正常 10 8 4 箱体 形态基本完好、无渗漏油、无损伤 5 3 5 联结部件 进出线）综合成新率的确定 综合成新率=（观察法成新率×60%+年限法成新率×40%） =84% 4.评估价值的确定 评估价值=重置成本×成新率 =325,584.00 元 案例二、高清视频会议系统（表 4-6-2-3，第 33 项） 1、设备概况 设备名称：高清视频会议系统 北京中同华资产评估有限公司 第 26 页 第五部分资产基础法评估技术说明 规格型号：HDX8000(1080P) 计量单位：台 数量：1 购置日期：2014 年 8 月 31 日 启用日期：2014 月 8 月 31 日 2、重置全价的确定 经市场询价，目前该型号清视频会议系统的市场销售价格为 128,900.00 元/台，故 确定该电脑的不含税重置全价为 125,100.00 元（取整）。 3、成新率的确定 该设备于 2014 年 8 月 31 日购置并投入使用，评估人员经过现场勘察，该设备行 正常，评估确定经济寿命年限为 6 年，截止到评估基准日，已经使用 2.17 年，成新率 计算结果如下： 成新率=（经济寿命年限－已经使用年限）/经济寿命年限×100％ =（6-2.17）/6×100％ = 64％（取整） 4、评估值计算 评估值=重置成本×综合成新率 =125,100.00×64％=80,064.00 元 第四非流动资产--在建工程评估技术说明 一、评估范围 （一）评估范围：本次评估范围的在建工程包括在建土建、工程物资。在建土建 为昭通驰宏的铅锌冶炼工程、临时施工工程、科研办公区工程及配套工程项目，共计 6 项，账面原值 24,203,282.13 元，减值准备 20,887,705.29 元，账面净值 3,315,576.84 元。项目资料详见下表： 单位：人民币元 开工 预计完 形象 付款 序号 项目名称 账面价值 日期 工日期 进度 比例% 1 10KV 德宏线 北京中同华资产评估有限公司 第 27 页 第五部分资产基础法评估技术说明 开工 预计完 形象 付款 序号 项目名称 账面价值 日期 工日期 进度 比例% 2 取水站 2011-9-30 2013-8-30 100% 100% 1,998,613.51 3 昭通铅锌冶炼工程 2009-8-31 2015-12-31 100% 100% 15,580,501.94 4 厂区公路 2012-10-31 2013-1-31 100% 100% 203,033.96 5 办公及科研基地临时围墙工程 2011-7-19 2014-5-12 100% 100% 887,510.00 6 昭通科研办公区工程 2011-7-1 2013-12-31 100% 100% 5,356,712.72 账面余额合计 24,203,282.13 减：减值准备 20,887,705.29 账面净值合计 3,315,576.84 在建工程减值准备情况：与铅锌冶炼工程相关的 10KV 德宏线输电工程、昭通铅 锌冶炼工程和厂区公路全额计提资产减值准备；昭通科研办公区工程二期设计费计提 资产减值准备。 （二）在建工程概况 1、10KV 德宏线KV 德宏线输电工程为铅锌冶炼工程临时施工用电工程，从水泥厂至昭通驰宏 铅锌冶炼，线 日开工，截至评估基准日已完 工。账面所列金额为青苗补偿费和线、取水站 取水站为铅锌冶炼工程供水工程，位于北闸镇水库边，为框架结构，建筑面积 256.4 平方米，取水明渠长 200 米，房屋所占用土地为租用的集体用地，取水设备尚未安装， 账面所列金额为前期费用和建设工程款。 3、昭通铅锌冶炼工程 昭通铅锌冶炼工程选址于昭通市昭阳区北闸镇白沙地，项目总投资约 16 亿元，项 目于 2009 年 8 月 31 日破土动工，账面所列金额主要为前期费用和人员工资，评估基 准日处于停建状态。 4、厂区公路 厂区公路为锌冶炼厂临时进场道路及奠基场平施工费。 5、办公及科研基地临时围墙工程 办公及科研基地临时围墙工程为支付的临时围墙工程款。 6、昭通科研办公区工程 昭通科研办公区工程主要为支付北京首都工程技术公司办公科研基地设计费、结 算深圳研究院生活区住宅工程设计费、办公基地浮土清理及支付的其他前期费。 北京中同华资产评估有限公司 第 28 页 第五部分资产基础法评估技术说明 二、评估程序 （一）评估准备阶段 根据待评估资产的构成特点，按照评估规范化要求指导企业填写《在建工程申报 明细表》，并根据填报的明细内容进行账表核对，做到账表相符。 （二）现场调查阶段 对在建工程，评估人员首先了解在建工程项目的可研、立项、批复过程、法定规 划文件、设计概况及目前状态，逐项清点核实了各已开工子项工程，了解其工程内容、 核实其具体开工日期、承建方、查看了相关图纸、合同及招标文件；检查资产评估明 细表各项内容填写情况，核实资产评估明细表中数据与财务报表在建工程账面数量是 否一致，了解在建项目的主要内容和资产状况；根据申报的土建工程和设备安装工程 项目，审查其合同内容，并通过与财务人员交谈了解工程实际进度情况及工程款项支 付情况，分析账面值的构成及其合理性；现场实地勘察在建工程的形象进度，核实是 否按照合同条款执行。 （三）综合处理阶段 根据企业申报情况及现场勘察情况，评估人员对在建工程项目进行评估计算，汇 总评估结果并编写评估说明。 三、评估方法 评估人员通过有关资料和现场勘查，核实了工程的真实性及施工进度，审查工程 进行中实际发生的费用及已执行的合同情况的基础上，根据建设情况，分别采用以下 评估方法确定评估结果：根据《昭通驰宏矿业有限公司 10 万 t/a 锌冶炼工程项目投资 协议书》,土地出让采取“条件式、捆绑挂牌、分类测算”的方式进行，因昭通驰宏原 拟建设投资项目停建，该工程没有回收利用价值。 1、10KV 德宏线KV 德宏线输电工程为铅锌冶炼工程临时施工用电工程，从水泥厂至昭通驰宏 铅锌冶炼，线 日开工，截至评估基准日已完 工。账面所列金额为青苗补偿费和线路架设工程款。对后期已无价值，评估为零。 2、取水站 取水站为铅锌冶炼工程供水工程，位于北闸镇水库边，为框架结构，建筑面积 256.4 平方米，取水明渠长 200 米，房屋所占用土地为租用的集体用地，取水设备尚未安装， 北京中同华资产评估有限公司 第 29 页 第五部分资产基础法评估技术说明 账面所列金额为前期费用和建设工程款。工程已经行成实物资产，本次对实物资产房 屋建筑物按工程结算调整后价值确认评估值。 3、昭通铅锌冶炼工程 昭通铅锌冶炼工程选址于昭通市昭阳区北闸镇白沙地，项目总投资约 16 亿元，项 目于 2009 年 8 月 31 日破土动工，账面所列金额主要为前期费用和人员工资，评估基 准日处于停建状态。项目已经停工，均为前期非实体的费用，对后期无贡献价值，按 零值评估。 4、厂区公路 厂区公路为锌冶炼厂临时进场道路及奠基场平施工费。项目已经停工，对后期无 实际价值，按零值评估。 5、办公及科研基地临时围墙工程 办公及科研基地临时围墙工程为支付的临时围墙工程款。工程已经行成实物资产， 本次对实物资产房屋建筑物按工程结算调整后价值确认评估值。 6、昭通科研办公区工程 昭通科研办公区工程主要为支付北京首都工程技术公司办公科研基地设计费、结 算深圳研究院生活区住宅工程设计费、办公基地浮土清理及支付的其他前期费。分析 项目构成，其中费用对后期有贡献价值的按账面价值确认同时考虑一年期的资金成本， 如果对后期没有价值贡献的费用按零值评估。 同时，在建工程减值准备评估为零。 五、评估结果及分析 在建工程—在建土建账面原值 24,203,282.139 元，减值准备 20,887,705.29 元，账 面净值 3,315,576.84 元，评估值为 5,514,410.79 元，评估增值 2,198,833.95 元，增值率 为 66.32%。增值原因是：评估中取水站工程按形成的实物资产价值进行评估，导致增 值。 第五无形资产—其他无形资产评估技术说明 一、无形资产—其他无形资产账面情况 无形资产-其他无形资产原始入账价值为 6,528.72 元，账面价值 0.00 元。 北京中同华资产评估有限公司 第 30 页 第五部分资产基础法评估技术说明 二、无形资产—其他无形资产评估情况 无形资产-其他无形资产为冶金集团用友软件用友NC供应链使用费，于2009年12 开始使用并按5年期计提摊销，截至评估基准日该笔费用已摊销完毕。 本次采用市场法进行评估。结合委估资产的实际情况，综合考虑是否存在贬值因 素后，以现行市场上同功能同类型系统、软件的市场价值确定评估值。 经市场询价，并综合考虑一定的贬值因素，用友 NC 供应链的评估值为 1,500.00 元。 经评估，无形资产—其他无形资产的评估值为 1,500.00 元。 第六工程物资评估技术说明 一、 工程物资评估范围 工程物资为取水站设备及附属物资，因工程停工存放于公司仓库内，包装、存放 完好，账面价值 1,168,366.00 元。 二、 工程物资概况 工程物资为取水站设备及附属物资，因工程停工存放于公司仓库内，包装、存放 完好。主要构成情况如下表： 计量 账面价值（元） 序 名称 工程项目 号 单位 数量 单价 金额 1 多级离心泵 10 万吨铅锌冶炼项目 台 3 129,000.00 387,000.00 2 闸阀 10 万吨铅锌冶炼项目 只 1 15,870.00 15,870.00 3 电动闸阀 10 万吨铅锌冶炼项目 只 3 35,300.00 105,900.00 4 止回阀 10 万吨铅锌冶炼项目 只 3 9,600.00 28,800.00 5 弯头 10 万吨铅锌冶炼项目 个 3 137.00 411.00 6 异径管 10 万吨铅锌冶炼项目 个 3 70.00 210.00 7 异径管 10 万吨铅锌冶炼项目 个 3 36.00 108.00 8 法兰盘 10 万吨铅锌冶炼项目 件 4 230.00 920.00 9 法兰盘 10 万吨铅锌冶炼项目 件 15 216.00 3,240.00 10 法兰盘 10 万吨铅锌冶炼项目 件 3 135.00 405.00 11 线 万吨铅锌冶炼项目 台 3 48.00 144.00 12 压力表 10 万吨铅锌冶炼项目 台 3 56.00 168.00 13 电动机 10 万吨铅锌冶炼项目 台 3 39,800.00 119,400.00 14 液态软起动装置 10 万吨铅锌冶炼项目 台 4 38,200.00 152,800.00 15 高压开关柜 10 万吨铅锌冶炼项目 台 1 57,600.00 57,600.00 16 低压进线 万吨铅锌冶炼项目 台 1 39,200.00 39,200.00 17 低压无功补偿柜 10 万吨铅锌冶炼项目 台 1 47,000.00 47,000.00 北京中同华资产评估有限公司 第 31 页 第五部分资产基础法评估技术说明 18 低压出线 万吨铅锌冶炼项目 台 1 39,800.00 39,800.00 19 流量计 10 万吨铅锌冶炼项目 台 3 32,400.00 97,200.00 20 配件 10 万吨铅锌冶炼项目 批 1 72,190.00 72,190.00 合计 1,168,366.00 三、 评估程序 （一）评估准备阶段 根据待评估资产的构成特点，按照评估规范化要求指导企业填写《工程物资申报 明细表》，并根据填报的明细内容进行账表核对，做到账表相符。 （二）现场调查阶段 评估人员首先了解对应的在建工程项目情况，对工程物资，逐项清点核实了各物 资情况，收集采购合同及招标文件；检查资产评估明细表各项内容填写情况，核实资 产评估明细表中数据与财务报表在建工程账面数量是否一致，了解工程物资的主要内 容和资产状况；根据申报的工程物资项目，审查其合同内容，并通过与财务人员交谈 了解工程物资存放情况及款项支付情况，分析账面值的构成及其合理性；现场实地勘 察工程物资的存放情况、实物现状。 （三）综合处理阶段 根据企业申报情况及现场勘察情况，评估人员对在建工程项目进行评估计算，汇 总评估结果并编写评估说明。 四、 评估方法 工程物资为取水站设备及附属物资，因工程停工存放于公司仓库内，包装、存放 完好，评估中根据设备、物资规格型号和生产厂家查询市场上同类设备物资的销售市 场价格，根据查询结果，目前市场上同类产品价格差异不大，按核实后账面价值确定 评估价值。 五、 评估结论 工程物资账面价值 1,168,366.00 元，评估价值 1,168,366.00 元，评估无增减值。 第七其他非流动资产评估技术说明 （一）评估范围 其他非流动资产为预付土地款，账面价值 94,000,000.00 元。 北京中同华资产评估有限公司 第 32 页 第五部分资产基础法评估技术说明 （二）评估程序及方法 评估人员调查核实了企业与地方政府签订的土地出让合同、财务会计凭证，以确 认账面记录的合法性、真实性，经核实账面价值无误。 根据《昭通驰宏矿业有限公司 10 万 t/a 锌冶炼工程项目投资协议书》：土地出让采 取“条件式、捆绑挂牌、分类测算”的方式进行，因昭通驰宏原拟建设投资项目停建， 未达到项目投资协议书的条件，昭通市昭阳区人民政府未为昭通驰宏办理相应的土地 使用权证。根据昭阳区人民政府与云铝签订的《合作协议》约定昭通驰宏缴纳的土地 价款可以抵扣云铝项目应缴纳的土地价款。 根据上述情况，其他非流动资产为预付土地款以经核实无误的账面值作为评估值。 （三）评估结果 其他非流动资产的评估价值为 94,000,000.00 元，评估无增减值。 第八流动负债评估技术说明 一、 短期借款的评估 （一）评估范围 系昭通驰宏向云南冶金集团财务有限公司的信用借款，账面价值 55,000,000.00 元， 共 5 笔，其中 4 笔借款期限为 2 年，年利率 4.785%；另 1 笔借款期限为 1 年，年利率 5.8%。 （二）评估程序及方法 评估人员收集了借款合同，了解借款的种类、发生日期、还款期限和利率，核实 借款的真实性、完整性，以上借款属实并已按合同规定支付利息，截止评估基准日， 短期借款的评估价值按核实无误的账面值确定。 （三）评估结果 短期借款的评估价值为 55,000,000.00 元，评估无增减值。 二、 应付款项的评估 （一）评估范围 纳入本次评估范围的应付款项为应付账款和其他应付款，其中： 应付账款包括应付工程款和应付设计费，共 4 笔，账面价值 2,041,994.22 元。 其他应付款包括昭通驰宏应付云南驰宏锌锗股份有限公司拨付工程款及代垫职工 北京中同华资产评估有限公司 第 33 页 第五部分资产基础法评估技术说明 薪酬等、应付中国水利水电第十四工程局有限公司勘察设计研究院水资源论证费、应 付昆明绘纬测绘有限公司地形测绘费、应付云南岩艺矿业信息咨询有限公司矿权延续 服务费及应付职工企业年金等。账面价值 37,373,869.89 元。 （二）评估程序及方法 对应付账款，评估人员抽查了部分材料采购及工程合同和会计凭证，审查核实了 评估基准日收到但尚未处理的所有发票，以及虽未收到发票，但已到达企业的商品及 已发生的工程劳务，以防止漏记或多记应付账款，同时评估人员关注了评估基准日后 的付款情况。应付款项的评估，对于债权人确实存在的，以核实无误的账面值确定评 估值。 （三）评估结果 应付账款的评估价值为 2,041,994.22 元，评估无增减值。 其他应付款的评估价值为 37,373,869.89 元，评估无增减值。 三、 应付职工薪酬的评估 （一）评估范围 纳入本次评估范围的应付职工薪酬为企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。 包括按企业规定应支付给职工的工资、奖金、津贴和补贴、五险一金、工会经费、职 工教育经费，账面价值 406,663.06 元。 （二）评估程序及方法 评估人员按照企业规定对应付职工薪酬各明细项进行核实和抽查复算，同时查阅 明细账、入账凭证，检查各项目的计提、发放、使用情况。经核查，财务处理正确， 合乎企业规定的各项相应政策，按核实无误的账面值确定评估值。 （三）评估结果 应付职工薪酬的评估价值为 406,663.06 元，评估无增减值。 四、 应交税费的评估 （一）评估范围 应交税费为企业按照税法规定计算应交纳而未交的各种税费，包括销项税、城市 维护建设税、房产税、土地使用税及企业代扣代交的个人所得税，账面价值 805,218.58 元。 （二）评估程序及方法 北京中同华资产评估有限公司 第 34 页 第五部分资产基础法评估技术说明 对应交税费评估人员首先了解化工精制公司适用的税种及税率，调查是否享有税 收优惠政策；其次，评估人员查阅了明细账、纳税申报表及期后实际缴纳税款的完税 凭证。经核查，账务记录属实，按核实无误的账面值确定评估值。 （三）评估结果 应交税费的评估价值为 805,218.58 元，评估无增减值。 五、 一年内到期的非流动负债的评估 （一）评估范围 昭通驰宏委估一年内到期的非流动负债为长期借款，期限为 3 年，账面价值 27,000,000.00 元。分别为：1、向云南冶金集团财务有限公司借入的借款，发生日 2014 年 4 月 15 日，到期日 2017 年 4 月 24 日，账面价值 7,000,000.00 元，为人民币借款； 2、向中国农业银行股份有限公司曲靖分行借入的借款，发生日 2014 年 10 月 1 日，到 期日 2017 年 10 月 1 日，账面价值 20,000,000.00 元，为人民币借款。 （二）评估程序及方法 评估人员收集了借款合同，了解借款的种类、发生日期、还款期限和贷款利率， 核实借款的真实性、完整性，同时向贷款银行、财务公司进行函证，核实评估基准日 尚欠的本金余额。经查借款属。